Information juridique générale, pas une consultation d'avocat. Textes vérifiés au 23/10/2026.
L'essentiel en 3 lignes
- Le propriétaire ne peut vous refacturer que les charges figurant sur la liste limitative fixée par décret, et seulement sur justificatifs.
- Un mois avant la régularisation annuelle, il doit vous adresser un décompte par nature de charges, puis tenir les pièces justificatives à votre disposition pendant six mois.
- Les charges se prescrivent par trois ans, et une régularisation tardive peut être payée en douze mensualités si vous le demandez.
Les conditions
- Bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 avec provisions pour charges (le forfait de charges est possible en colocation et en meublé et ne se régularise pas).
- Seules les dépenses de la liste du décret du 26 août 1987 sont récupérables : entretien des parties communes, ascenseur, eau, chauffage collectif, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, etc.
- Ne sont pas récupérables notamment : les honoraires du syndic, les grosses réparations, l'assurance de l'immeuble, la taxe foncière.
- En immeuble collectif, le décompte indique le mode de répartition entre les locataires.
Les démarches étape par étape
- Demandez le décompte et les justificatifs
Exigez le décompte détaillé par nature de charges et demandez à consulter les factures, contrats et la clé de répartition.
- Contrôlez chaque poste
Écartez les charges non récupérables, vérifiez les quotes-parts (tantièmes, surfaces, compteurs) et les périodes facturées.
- Contestez par écrit
Envoyez une lettre recommandée listant les postes contestés et le montant que vous reconnaissez devoir. Utilisez le modèle ci-dessous.
- Demandez un échelonnement si le rappel est tardif
Si la régularisation intervient après la fin de l'année civile suivant celle des charges, vous pouvez exiger de payer par douzièmes.
- Saisissez la commission de conciliation puis le juge
La commission départementale de conciliation est gratuite et compétente pour les charges. En l'absence d'accord, saisissez le juge des contentieux de la protection.
Les délais
- Décompte communiqué un mois avant la régularisation.
- Justificatifs tenus à votre disposition pendant six mois après l'envoi du décompte.
- Le propriétaire peut réclamer les charges des 3 dernières années ; vous pouvez réclamer le trop-perçu sur 3 ans.
Les coûts
- Lettre recommandée avec accusé de réception.
- Commission départementale de conciliation et conciliateur de justice : gratuits.
- Pour une demande jusqu'à 5 000 € devant le tribunal, une tentative de conciliation préalable est en principe obligatoire.
Modèle de courrier
Contestation de la régularisation des charges
[Prénom Nom] [Adresse du logement] [Nom du propriétaire ou de l'agence] [Adresse] Lettre recommandée avec accusé de réception [Ville], le [date] Objet : contestation de la régularisation des charges [année] Madame, Monsieur, J'ai reçu le [date] la régularisation des charges de l'année [année], qui fait apparaître un solde de [montant] € à ma charge. En application de l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, je vous demande de me communiquer le décompte par nature de charges, le mode de répartition entre les locataires et de tenir à ma disposition les pièces justificatives. Par ailleurs, je conteste les postes suivants, qui ne figurent pas dans la liste des charges récupérables fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 : [liste des postes et montants]. [Le cas échéant] Cette régularisation intervenant après le terme de l'année civile suivant l'année d'exigibilité des charges, je demande à en régler le montant par douzièmes. Dans l'attente, je reconnais devoir la somme de [montant] €. Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées. [Signature]
Remplacez les passages entre crochets et adaptez le courrier à votre situation.
Les textes applicables
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 23 – Charges récupérables et régularisation
Charges exigibles sur justification, liste fixée par décret. Régularisation annuelle avec décompte par nature communiqué un mois avant. Régularisation tardive : paiement par douzièmes à la demande du locataire.
- Décret n° 87-713 du 26 août 1987, Annexe – Liste limitative des charges récupérables
Seules les dépenses figurant dans cette liste peuvent être refacturées au locataire (ascenseur, eau, chauffage collectif, entretien des parties communes, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, etc.).
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7-1 – Prescription de 3 ans des actions liées au bail
Toutes les actions dérivant d'un contrat de bail d'habitation se prescrivent par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits.
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 6 avril 2023, n° 22-13.778 – Application dans le temps de la prescription de trois ans
Le délai de prescription de trois ans des actions dérivant d'un bail d'habitation s'applique aux baux en cours à compter du 27 mars 2014.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 20 – Commission départementale de conciliation
Commission gratuite placée auprès du préfet, compétente notamment pour les litiges de loyer, de charges, de dépôt de garantie, d'état des lieux, de réparations et de décence.
- Code de procédure civile, article 750-1 – Tentative amiable préalable obligatoire
Devant le tribunal judiciaire, une demande en paiement jusqu'à 5 000 € ou relative à un conflit de voisinage doit être précédée d'une conciliation, d'une médiation ou d'une procédure participative, sauf exceptions. Ne s'applique pas à l'injonction de payer.
Questions liées
Quand consulter un avocat
- Le rappel de charges porte sur plusieurs années et un montant élevé.
- Le propriétaire refuse de communiquer les justificatifs et menace d'une procédure pour impayé.
- Vous êtes propriétaire bailleur et le litige porte sur la répartition des charges de copropriété.
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