Information juridique générale, pas une consultation d'avocat.
L'essentiel en 3 lignes
- En cours de bail, le loyer ne peut augmenter qu'une fois par an, si le bail contient une clause de révision, et dans la limite de l'indice de référence des loyers (IRL).
- Un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique ne peut faire l'objet d'aucune révision ni majoration de loyer.
- Au renouvellement du bail, une hausse n'est possible que si le loyer est manifestement sous-évalué, selon une procédure stricte engagée au moins six mois avant l'échéance.
Les conditions
- Révision annuelle : le bail doit prévoir une clause de révision et la date à laquelle elle intervient.
- Le montant révisé ne peut dépasser la variation de l'IRL publié par l'Insee entre le trimestre de référence indiqué au bail et le même trimestre de l'année suivante.
- Si le propriétaire ne demande pas la révision dans l'année qui suit la date prévue, il est réputé y avoir renoncé pour cette année-là et ne peut pas réclamer de rappel rétroactif.
- Logements classés F ou G : aucune révision annuelle, aucune majoration, et pas de hausse lors d'une nouvelle location.
- Renouvellement : le propriétaire doit prouver que le loyer est manifestement sous-évalué à l'aide de références de loyers du voisinage pour des logements comparables.
- Dans les communes qui appliquent l'encadrement des loyers, le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par le préfet.
Les démarches étape par étape
- Vérifiez votre bail et le DPE
Repérez la clause de révision, le trimestre de référence de l'IRL et la classe énergétique indiquée dans le diagnostic annexé au bail.
- Refaites le calcul
Nouveau loyer maximum = loyer actuel × IRL du trimestre de référence de cette année ÷ IRL du même trimestre de l'année précédente. Les valeurs sont publiées sur le site de l'Insee.
- Contestez par écrit
Si la hausse dépasse ce plafond, si le logement est classé F ou G ou si la procédure de renouvellement n'est pas respectée, écrivez au propriétaire par lettre recommandée en expliquant pourquoi et en précisant le montant que vous continuerez à payer.
- Continuez à payer le loyer non contesté
Ne cessez jamais de payer : réglez le loyer au montant que vous estimez légal pour éviter tout impayé.
- Saisissez la commission départementale de conciliation
Pour une hausse au renouvellement, la saisine de la commission est obligatoire avant le juge en cas de désaccord. Elle est gratuite.
- Saisissez le juge si le désaccord persiste
Le juge des contentieux de la protection fixe le loyer ou ordonne le remboursement des sommes trop perçues.
Les délais
- Révision : une fois par an maximum, à la date prévue au bail ou à défaut à la date anniversaire.
- Le propriétaire a un an après la date de révision pour la demander ; passé ce délai, elle est perdue pour l'année.
- Proposition de hausse au renouvellement : au moins 6 mois avant la fin du bail.
- Sans accord 4 mois avant la fin du bail, l'une ou l'autre partie saisit la commission de conciliation.
- Action en remboursement des loyers trop payés : 3 ans.
Les coûts
- Lettre recommandée avec accusé de réception pour contester.
- Commission départementale de conciliation : gratuite.
- Procédure devant le juge des contentieux de la protection : avocat non obligatoire.
Modèle de courrier
Contestation d'une augmentation de loyer
[Prénom Nom] [Adresse du logement] [Nom du propriétaire ou de l'agence] [Adresse] Lettre recommandée avec accusé de réception [Ville], le [date] Objet : contestation de l'augmentation de loyer du [date du courrier reçu] Madame, Monsieur, Par courrier du [date], vous m'avez informé d'une augmentation de mon loyer, porté de [ancien montant] € à [nouveau montant] € hors charges à compter du [date]. Je conteste cette augmentation pour le motif suivant : [Choisir] – son montant dépasse la variation de l'indice de référence des loyers prévue par l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 : le loyer révisé ne peut excéder [montant calculé] € ; – le logement est classé [F/G] au diagnostic de performance énergétique, ce qui interdit toute révision ou majoration en application du III de l'article 17-1 de la même loi ; – la procédure de réévaluation au renouvellement prévue à l'article 17-2 n'a pas été respectée. Je continuerai donc à régler un loyer de [montant] € hors charges, et vous demande de me rembourser les sommes trop perçues, soit [montant] €. À défaut d'accord, je saisirai la commission départementale de conciliation. Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées. [Signature]
Remplacez les passages entre crochets et adaptez le courrier à votre situation.
Les textes applicables
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 17-1 – Révision annuelle du loyer (IRL)
Si le bail le prévoit, le loyer est révisé une fois par an dans la limite de la variation de l'indice de référence des loyers. Le III interdit toute révision ou majoration dans les logements classés F ou G.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 17 – Fixation du loyer initial
Le loyer est fixé librement, sauf zones d'encadrement. Pour un logement classé F ou G qui fait l'objet d'une nouvelle location, le loyer ne peut dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 17-2 – Réévaluation du loyer au renouvellement
Au renouvellement, le loyer n'est réévalué que s'il est manifestement sous-évalué : proposition au moins 6 mois avant le terme, avec références de loyers du voisinage ; en cas de désaccord, commission de conciliation puis juge.
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN), article 140 – Encadrement des loyers à titre expérimental
Dans les communes qui l'ont demandé, le loyer de base ne peut dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral ; un complément de loyer exceptionnel est possible et contestable.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 20 – Commission départementale de conciliation
Commission gratuite placée auprès du préfet, compétente notamment pour les litiges de loyer, de charges, de dépôt de garantie, d'état des lieux, de réparations et de décence.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7-1 – Prescription de 3 ans des actions liées au bail
Toutes les actions dérivant d'un contrat de bail d'habitation se prescrivent par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits.
Questions liées
Quand consulter un avocat
- Le propriétaire engage une procédure pour fixer judiciairement un nouveau loyer.
- Vous êtes dans une commune à encadrement des loyers et l'écart avec le loyer de référence est important.
- Le désaccord se double d'un congé ou d'une menace de non-renouvellement.
Votre situation est particulière ? Décrivez-la à Juridik-ia : réponse en quelques minutes, avec les articles de loi applicables.
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